打擊屯貨炒房!這座大城市要出狠招:擬征一手房空置稅!

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香港擬征房屋空置稅

據香港文匯網消息,香港行政會議6月28日召開特別會議,討論新的房屋政策。據了解,行政會議通過了居屋與市價脫鉤,開征物業空置稅,將賣地表中地皮興建公營房屋等3項政策。後2項政策還須立法會通過。

澎湃新聞報道稱,居屋,即居者有其屋計劃,是香港政府房屋政策的常設部分。

據文匯網報道,居屋的定價方式將調整,會與市價脫鉤,改為參考申請者的負擔能力定價,日後居屋定價會參考申請者的入息(收入)中位數,乘以供款占入息比率,再乘供樓年期。至於現時同樣與市價掛鉤的綠置居,亦會作出有關調整。

文匯網報道稱,上述會議還通過了向空置一手住宅單位征收空置稅,將針對空置一年或以上的單位,通過現有差餉(向房地產業主征收的一種間接稅)機製收取,將是應征差餉租值的200%。

據文匯網報道,上述會議還決定將本季賣地表中3幅啟德地皮及2幅安達臣道地皮改為興建公營房屋,但未確實是居屋、綠置居或港人首置上車盤。這2項決定還須經立法會通過。

文匯網報道透露,香港房委會資助房屋小組本周五(29日)晚上將加開特別會議,討論居屋定價機製。

中國證券報6月19日曾報道,香港差餉物業估價署公布的數據顯示,香港私人住宅售價指數已經連續上升25個月,並連續18個月刷新最高紀錄。對此,香港特別行政區行政長官林鄭月娥和香港特別行政司司長陳茂波日前均表態稱,政府正在研究征收空置稅,並將在本月宣布空置稅研究結果。

據中國證券報報道,市場分析人士稱,此次空置稅可能針對一手房,並非目前“量價齊升”更為明顯的二手房。雖然港府此前推出一係列“辣招”,仍未能控製住樓價上行的趨勢。此次空置稅僅針對一手空置單位,而二手空置單位數量是一手空置房的4倍以上,因此市場擔心此次征收空置稅對樓市基本麵的影響有限。

國外案例:征稅方案細節需謹慎

目前有部分國家開征房屋空置稅,但手段嚴厲程度不一,征稅的口徑也各不相同,因此取得的效果也各自不一。

所謂“空置房”,是指未被充分利用的住房。對此各地定義不盡相同。有的國家或地區規定,超過半年沒有充分使用的住房,就算空置;有的則規定,超過一年“未被充分使用”才算空置。

目前已經有多個國家和地區推出了住房“空置稅”:

加拿大溫哥華,從2017財稅年開始征收空置稅,房屋每年空置達到6個月的,需要按照“房產評估價值的1%”來交稅,並且謊報、遲交將麵臨高額罰金;

在英國,如果有空餘房間被空置長達兩年或以上,政府會對空置房屋額外收市政稅,俗稱“臥室稅”;

澳大利亞維多利亞省,空置稅的稅率為房屋價值的1%;

在法國,住宅空置逾1年須繳交樓價的10%為空置稅,第2年增加到樓價的12.5%,第3年為15%;

在荷蘭,如果有房屋空置超過1年,將容許其他市民入住;在瑞典,政府有權征用空置單位廉租給無房家庭。

對於空置房的征稅口徑和行政調控手段,各國並不相同。

比如英國的“臥室稅”隻針對居住在政府公屋(public housing)的人士,而且空置的定義精細到每一個房間,而不是以整套房屋計算。也就是說,如果一個人住在兩居室的政府公屋內,將會為多出來的一個房間繳稅或者得到其他的處罰。

對於空置房的定義,加拿大溫哥華和澳大利亞維多利亞省都規定要在一個自然年裏住滿6個月以上(特別申請獲得豁免的房屋類型除外)。溫哥華要求作為屋主或者租客住滿6個月,而維多利亞省則認可屋主邀請自己的親人、朋友或者自己的雇員住滿6個月,也可以獲得免征空置稅待遇,另外屋主長期呆在異地也可以申請變換主要地址,豁免空置稅。

對房市影響還需觀察

從理論上講,征收空置稅可以提高屯房投機者的持有成本,使得更多房源流入市場,從而增加供應,抑製過高的房價。

但是由於房市的複雜性,以及各國住房供應體係的差異,空置稅能否取得較大的調控效果並不確定。

以溫哥華為例,這座全球房價第三高的城市於2017年6月通過空置稅法案,但征稅預期並未打斷溫哥華樓市普漲的態勢。2018年溫哥華市區平均房價穩步上漲。在征稅後的第一個月,溫哥華房價同比上漲14.3%。

根據維多利亞省房市報告,2017年全年該省住宅中位數價格上漲9.6%,達到62.5萬澳元;墨爾本地區全年上漲7%,住宅中位數價格達75萬澳元。

據加拿大CBC報道,在溫哥華空置稅開征之前,房主們的確有過一段“恐慌期”,人們紛紛找議員詢問信息,或者急著出租或變賣空方。

然而,市場上的房源雖然增多,房價卻並沒有因此變得更加“親民”。

Re/Max Crest 機構分析師卡梅倫表示,

“市場上的確多出很多房源,但大多數是高端房源,比如溫哥華西區的很多豪宅開始放出。不過這對於普通民眾買房來說並沒有緩解什麽壓力。

真正有實力長期持有多套房的,往往手上的房源都是高端的。如果是平價房屋,即使在空置稅出台之前也很容易出手,因為流動性大。”

在英國,有專家警告說,一些老年人或身體殘疾人士本來就需要更大的空間,如果征收“臥室稅”或者政府強行安排空餘房間轉讓給他人,有可能造成屋主的精神壓力。

在香港地區,關於空置稅的爭論也很常見。

百利保執行董事兼首席營運官範統說,現在全港僅9000多個空置盤,占總體約3%,征收空置稅作用不大,“就像有100件衣服,賣了96件,餘下4件未賣,認為存貨過多而收稅,實在不太合適”。經濟學者關焯照稱,空置稅實施可能會令成本轉嫁給買家,最終令市民買樓時金額再度提高。

不過立法會議員郭榮鏗認為,一手房空置稅不應和二手市場相提並論,前者是“留著曬太陽”,空置是希望日後以更高售價售出,希望一手房空置稅能夠“去到入肉”,使開發商盡快拿出樓盤推向市場。

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